当您想到房地产投资信托(REIT)时,您可能会想到写字楼,直销购物中心或住宅租赁。在最近几年,您甚至可能想到充满巨型数据处理器的房间。

  我猜您可能不会想到一排排一排排纸质文件的建筑物…然而,这正是使Iron Mountain Incorporated(IRM)成为独特的REIT的原因。

铁山以储物盒而闻名 但该房地产投资信托提供更多的服务

  如果您不熟悉Iron Mountain,则该公司是存储关键信息的全球领导者。遗嘱和其他法律文件…纳税申报表…珍贵的艺术品…祖父母之间的手写爱笔记…Iron Mountain不会询问包装盒中的物品(在此处插入Brad Pitt的笑话),它只是确保物品安全。

  如果您查看其某些物理存储位置,您可能会看到类似这样的信息……

  Iron Mountain的货架系统旨在“抵御2010年袭击智利Maule和Bio Bio地区的8.8级地震”。

  kes…不完全令人兴奋,对吧?错误。

  实际上,铁山的所在地提供了现代历史上一些最重要文献的所在地。

  认识这些人中的任何一个吗?

  从某种意义上说,他们都是Iron Mountain的客户…

  没错-该公司存储了戴安娜王妃,查尔斯・狄更斯和查尔斯・达尔文等人物的遗嘱……以及流行文化偶像弗兰克・辛纳屈和普林斯的原始唱片。

  获得令人垂涎的房地产投资信托基金地位

  Iron Mountain之所以能够获得REIT认证,是由于其具有钢架系统。

  具体而言,仅在四年前,Iron Mountain就从美国国税局(IRS)获得了一项私人信件裁决(PLR),将其货架结构(在上图中可见)表征为房地产。

  这是一个重要的里程碑-它使IRM能够遵循Equinix的步骤和其他数据中心房地产投资信托基金。

  通过转换为REIT,Iron Mountain也能够派发更大的股息。(根据我最近在我的播客上采访过该公司的CEO威廉・梅尼(William Meaney)所说,目前的收益率大约是8%。)

  自从PLR上市以来,IRM的股票表现不及更广泛的房地产投资信托基金市场…Iron Mountain拥有令人难以置信的影响力,而该领域的其他公司很少能提供这种服务-特别是与950家财富1000强公司的关系。

  另外,也许更重要的是……该公司正朝着快速发展的业务领域进行巨大的转变-到目前为止,这一领域已经证明是成功的……

  比盒子大

  您可能会看到纸板文件盒,并认为该公司陷入了时间扭曲之中。

  但这并非完全如此-有几个原因。

  首先,Iron Mountain具有将其物理客户转换为云的不可思议的诀窍-这个市场正在迅速发展。该公司在白皮书中写道:“根据IDC的数据,到2025年,将有49%的数据存储在公共云环境中。实时数据将消耗近30%。”

  实际上,根据该论文,该公司已经在“尖端的全球数据中心基础设施”上投资了超过20亿美元。

  目前,Iron Mountain在美国,欧洲和亚洲拥有14个数据存储中心,并将继续带来新业务。例如,该公司最近与新加坡一家《财富》全球200强公司签署了一笔巨额租赁合同。

  该公司的目标是到2020年底,这些数据中心业务占EBITDA调整后收益的10%。

  但是说实话,它已经取得了令人印象深刻的结果:据Meaney称,该公司在2020年全年的指导功率为15-20兆瓦。到上半年末,它已经达到38兆瓦,并且还在继续增长。

  “很明显,我们在数据中心取得了巨大的成功,甚至超出了我们的预期,而且还有机会部署更多的资金,” Meanyy说。

  其次……事实证明,物理数据存储业务实际上是相当可观的利润-是的,即使在2020年。

  (在了解了戴安娜王妃和王子的遗嘱之后,也许这不足为奇。)

  该公司的传统业务在全球拥有令人印象深刻的足迹,遍及50多个县,包括新加坡,阿姆斯特丹,当然还有美国。

  这样考虑:每个存储盒都可以作为收入来源。此外,公司将超过50%的客户产品包装保存15年或更长时间。

  “我知道人们可能不会认为它是性感的存储纸,但是我会告诉你,这是一件生意不好的事,”梅尼说。“我们继续保持4%的有机EBITDA增长,这可能激怒了人们,因为他们说,’你怎么能存储实物呢?”但这是一个非常非常好的生意。”

  第三,尽管钢架结构对公司取得房地产投资信托地位起到了重要作用……这并不是其唯一的宝贵财产:该公司仍有约25亿美元的“自有”房地产可供使用。

  但也许最重要的是,这种商业模式在一定程度上可以防止衰退,甚至可以防止大流行。可信资产(法律文件,收藏品,个人纪念品,您拥有的东西)将永远不会消失-我们不希望它们消失。

  我们非常在意此类物品的事实-我们需要安全性和安全性,才能将它们存储数年甚至数十年-这就是为什么像Iron Mountain这样的公司即使在最艰难的时期也能生存的原因。

  深入了解基础知识

  一些分析师称铁山为“蓝筹股”。考虑到标准普尔500将该公司评为BB-,我对这一名称不确定-从B +降级一个。

  一乙等级意味着公司能够满足其当前的义务……但不利的经济发展可能会给公司未来的问题。

  尽管如此,Iron Mountain仍运营着独特的业务模型,该业务模型从多种来源(主要是物理和数字存储)中获得收入。

  至于杠杆,它的确更高,目标为4.5-5.5倍。但是,通过合并外部报告部门和简化管理结构来简化其业务模型,这在一定程度上推动了这一步。在COVID-19之前,该公司到目前为止将其VP数量减少了约45%。它计划在今年和明年全年削减约700个职位。

  这些行动可能会在2021年之前增加多达3.75亿美元的EBITDA。截至2020年第一季度(Q1),它的现金余额为1.5亿美元,商会中还有10亿美元。而且它没有明显的债务到期期限。

  当然,这很好,但是……您可能会问的真正问题是……

  真正的问题:可以信任股息吗?

  如您所知,REIT必须以股息的形式支付至少其应税收入的90%。

  您可能还知道一些危险的红利迹象。

  尽管上半年COVID相关的利润遭受了打击(Meaney称其为“影响很大”,但“不是很重要”),但该公司有足够的资源来度过难关。

  那么Iron Mountain的支出前景如何?

  该公司在当年略微提高了股息……但宣布派息将在2020年剩余时间内保持不变-可能还会持续一段时间。

  显然,铁山的股息增长引擎已经放缓。而且,就派息率而言,其股息安全性得分不及以前。

  但是,假设分析师对Iron Mountain在2021年实现15%的增长是正确的,其支付比率可能会提高到75%。

  除了其他所有内容,Meanyy告诉我,该公司在哲学上致力于其股息。

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